《拍賣法》第四十六條對拍賣公告應當載明的事項進行了明文規定，如果有拍賣人對該條款中第（五)項需要公告的其他事項進行了自由發揮，在一則房產租賃權拍賣公告中公開宣稱該房產可經營超市，且是“獨家經營、利潤可觀”。但拍賣成交后，買受人在辦理經營超市的消防驗收時，卻被消防部門告知該房產不能用于商業經營，消防驗收不予通過。為此，買受人以拍賣公告中的上述內容為由起訴委托人、拍賣人返還拍賣成交款及拍賣傭金、賠償其經營超市期間的可預期利益損失800多萬元。該一訴請能否得到法院支持？我們先來分析下：

        首先是關于租賃用途的公告內容。根據該公告，委托人、拍賣人所出讓、拍賣的不僅是建筑物的租賃權，還涵蓋了租賃物的特定用途。買受人競得涉案物業的租賃權，支付了拍賣款，并與拍賣公司簽訂了《拍賣成交確認書》，依法享有涉案物業的承租權，并有權開辦超市，委托人應當依據《拍賣成交確認書》將拍賣物業交付買受人，并依約讓買受人在該物業內開辦超市。因委托人其在委托拍賣時未告知拍賣公司物業用途，拍賣公司也未對委托人提供的出租物業能否開辦超市進行核實，拍賣公司本對買受人承擔瑕疵擔保責任。因此，對于買受人要求返還拍賣對價款及拍賣傭金的訴請予以支持。

    第二，關于公告中“獨家經營、利潤可觀”的內容。委托人在委托拍賣合同以及拍賣人在《拍賣公告》中將拍賣出租的物業限定在開辦超市這一特殊用途上，并稱該超市是校內唯一的大型零售購物場所，消費群體固定，收益可觀。買受人競買和承租涉案物業的目的是在其間開辦一定規模的超市，通過經營賺取商業利潤，根據《中華人民共和國合同法》第一百一十三條關于“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益”的規定，買受人要求可得利益損失合法。然而，可得利益損失非真實發生的期待利益損失，本身具有不確定性。《拍賣公告》所稱“消費群體固定，收益可觀”亦只是對當時市場環境的宏觀預測，不可能準確反映超市實際經營狀況及利潤取得情況。縱觀本案，買受人提供的可得利益損失數額800多萬元（經會計師事務所審計）均是預測推算得出，其提供的《盈利預測審核報告》沒有法定的編制基礎和依據，具有不確定性。在涉案地下物業經營超市，其經營利潤會受到經營管理水平、經營成本、市場風險、學生、居民購買力等多種不確定因素的影響，這些因素本身都具有高度的不確定性，從而影響買受人提供的現有經營利潤證據的確定性和充分性，即影響其證據的證明力，故，不能作為認定本案可得利益損失的依據。買受人要求可得利益損失由本院酌情調整為60萬元。

拍賣實務總結：

以上拍賣公告內容引起訴訟之爭，對我們拍賣活動的啟示有：

1、拍賣公告內容中對拍賣標的用途、經營情況如非百分百確定，切不可在拍賣公告中廣而告之，如在產權用途與實際用途不同的情況下，在拍賣公告中指出拍賣標的適宜經營某某用途，是引火上身的冒險之舉。

2、在拍賣公告中也不適宜對拍賣標的經營前期進行任何承諾與預期，雖然上述案例中，最終法院未支持買受人主張的損失額，但也表明了對買受人有證據證明可預期損失是支持的。